L’agenzia delle Entrate, con la Risposta a interpello n. 108/2026, si è espressa in modo favorevole: si possono richiedere le agevolazioni fiscali prima casa per l’acquisto di immobili censiti in categoria catastale F/2 (unità collabenti), che corrispondono a “fabbricati totalmente o parzialmente inagibili, caratterizzati da un tale livello di degrado da renderli inidonei all’uso abitativo e privi di rendita catastale”.

La condizione per poter fruire delle agevolazioni fiscali è che l’immobile risulti completato e destinato ad uso abitativo entro il termine di 3 anni dalla registrazione dell’atto di acquisto. Il termine triennale è infatti il termine previsto dalla legge per l’esercizio del potere di accertamento da parte dell’agenzia delle Entrate volto a verificare in capo all’acquirente la sussistenza delle condizioni dettate dalla normativa fiscale per invocare i “benefici fiscali prima casa”.

La risposta dell’Agenzia delle Entrate recepisce un orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità: l’ordinanza n. 3913 del 16 febbraio 2025 della Cassazione - confermando l’indirizzo espresso dalle ordinanze n. 3804 del 2003 e n. 18300 del 2004 secondo cui è possibile invocare i benefici fiscali prima casa per i “fabbricati in corso di costruzione”, classificati in categoria catastale F/3 - ha riconosciuto possibile invocare i benefici fiscali prima casa anche per gli immobili classificati in categoria F/2 ritenendo che ai fini dell’agevolazione non sia necessaria la cosiddetta “idoneità abitativa immediata” dell’immobile, essendo invece sufficiente che sussista la “destinazione strutturale dell’immobile all’uso abitativo”.

Dal punto di vista dell’atto notarile di compravendita, è importante però precisare che nell’atto di acquisto di unità immobiliari censite in categoria F/2, l’acquirente, pur invocando i “benefici fiscali prima casa” con conseguente applicazione dell’imposta agevolata del 2% anziché del 9%, non potrà beneficiare anche della c.d. “regola prezzo-valore”: l’imposta di registro si applicherà quindi sul prezzo di compravendita e non sul valore catastale in quanto gli immobili classificati in categoria “F” non sono dotati di rendita catastale.

Inoltre, nell’atto notarile di compravendita, l’acquirente di un immobile classificato in categoria F/2 che intenda invocare le agevolazioni fiscali “prima casa” dovrà rilasciare in atto solo le dichiarazioni previste dall'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, Nota II-bis allegata al testo unico dell’imposta di registro (D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131) e quindi dovrà dichiarare:

• di risiedere nel comune ove è posto l’immobile o di obbligarsi a trasferire la residenza entro 18 mesi: al riguardo si precisa che la legge non richiede che si sposti la residenza proprio nell’immobile oggetto di acquisto, ma nel comune ove è posto l’immobile. Questo significa che qualora i lavori non fossero ultimati entro 18 mesi (potendo concluderli entro 3 anni dall’acquisto ai fini dell’agevolazione fiscale prima casa), l’acquirente non decadrà dalle agevolazioni fiscali purchè sposti la residenza nel comune ove l’immobile è ubicato;
• di non avere altri immobili su tutto il territorio nazionale, acquistati con le medesime agevolazioni fiscali, salvo che l’acquirente si impegni ad alienarli entro 24 mesi dall’acquisto; 
• di non avere altri immobili in piena ed esclusiva proprietà nello stesso comune. 

La prassi dell’Agenzia delle Entrate, quindi, non richiede che nell’atto notarile di compravendita, l’acquirente si obblighi espressamente a concludere i lavori e rendere l’immobile a destinazione abitativa entro 3 anni dall’acquisto; il termine di tre anni rileverà solo ai fini dell’eventuale decadenza dalle agevolazioni fiscali prima casa.

In ogni caso, visto il ruolo del Notaio, sarà opportuno inserire nell’atto una clausola che richiami l’attenzione dell’acquirente al termine triennale per rendere l’immobile idoneo all’uso abitativo al fine di non incorrere nella decadenza dalle agevolazioni fiscali prima casa. 

Per approfondire requisiti e condizioni, consulta la nostra pagina dedicata alle agevolazioni fiscali prima casa.