La legge 2 dicembre 2025, n. 182, rubricata “Disposizioni per la semplificazione e la digitalizzazione dei procedimenti in materia di attività economiche e di servizi a favore dei cittadini e delle imprese”, pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 3 dicembre 2025 n. 281 ed entrata in vigore il 18 dicembre 2025, ha apportato un’importante modifica in materia di donazione, con particolare riferimento all’ “azione di riduzione” e all’“azione di restituzione” con l’effetto di rimuovere gli ostacoli alla vendita dei beni di provenienza donativa.

Nel mercato immobiliare, infatti, la vendita di beni immobili ricevuti per donazione ha sempre trovato qualche ostacolo sia per il timore dell’acquirente verso il rischio di subire una causa intentata dai più stretti familiari del donante, sia per il rischio delle banche di perdere la garanzia sull’immobile in caso di esito vittorioso della causa intentata contro il donatario con riflessi sul terzo acquirente, per le ragioni infra meglio descritte.

Cos’è l’azione di riduzione e di restituzione e cosa è cambiato nel nostro ordinamento

Per poter spiegare cosa siano l’“azione di riduzione” e “l’azione di restituzione” e comprendere la portata della modifica normativa, è necessario fare una premessa.

Nel nostro ordinamento vige il principio per cui ciascuno può liberamente disporre del proprio patrimonio sia in vita, sia con disposizioni di ultima volontà, quindi è sempre possibile donare o lasciare per testamento i propri beni a determinati soggetti anche estranei alla famiglia. 

Tuttavia, a tutela dei più stretti familiari, la legge prevede che una quota del patrimonio ereditario sia riservata necessariamente ad una certa categoria di soggetti, chiamati “legittimari”.
I legittimari sono esclusivamente il coniuge e i figli e, in mancanza di questi ultimi, il coniuge e i genitori. Non sono invece considerati “legittimari”, contrariamente a quanto si creda, i fratelli o i nipoti o altri parenti come ad esempio i cugini, che non potranno quindi rivendicare alcuna quota loro “riservata” sul patrimonio ereditario.

La quota a favore dei legittimari prende il nome di “quota di legittima” o “quota necessaria” o anche “quota di riserva”, in quanto rappresenta appunto una quota del patrimonio che deve essere necessariamente attribuita ai legittimari.

La quota spettante ai legittimari, però, non si calcola solo sul patrimonio che si trova al momento della morte del soggetto della cui eredità si tratta (c.d. “relictum”), ma si calcola sul valore complessivo dei beni riconducibili al defunto, sia quelli esistenti al momento della morte, sia quelli donati in vita.
Il valore complessivo sui cui calcolare la quota dei legittimari, quindi, è dato dalla somma fra il valore del patrimonio residuo (“relictum”) e il valore dei beni oggetto di donazioni in vita (“donatum”) al netto di eventuali debiti.

--> Si prenda questo esempio: 
Tizio muore lasciando a sé superstiti il coniuge e due figli.
Il patrimonio residuo, c.d. “relictum” ha valore di euro 600.000,00.
In vita il defunto ha donato un immobile a favore del fratello, che al momento dell’apertura della successione, ha un valore di euro 600.000,00.
La quota di legittima spettante ai legittimari non si calcola sul solo “relictum” di euro 600.000,00 ma sulla somma complessiva dei beni del defunto, compresi quelli donati in vita e quindi su valore di euro 1.200.000,00.
Nel caso di specie, in presenza del coniuge e di due figli, la quota di legittima spettante a ciascuno è pari a 1/4 mentre la restante quota di 1/4 si dice “disponibile”, in quanto liberamente assegnabile a chiunque. 
Nel nostro esempio, ciascuno dei legittimari dovrebbe ricevere beni per un controvalore pari ad euro 300.000,00, mentre, a causa della donazione fatta in vita dal defunto, ciascuno legittimario riceverebbe beni di controvalore pari a euro 200.000,00 con conseguente lesione della quota di legittima per euro 100.000,00 ciascuno.

Ogni qual volta che il patrimonio residuo al momento della morte, non sia sufficiente a soddisfare la “quota di legittima” spettante ai legittimari, questi possono agire contro colui che ha ricevuto la donazione con un’azione giudiziaria che prende il nome di “azione di riduzione”, proprio perché ha la finalità di “ridurre” il beneficio a favore del donatario per reintegrare il legittimario nella quota di legittima prevista dalla legge.
Qualora il donatario, nel frattempo, abbia venduto il bene ad un terzo, e non sia in grado di soddisfare il legittimario con beni propri, i legittimari possono esperire direttamente contro il terzo l’“azione di restituzione” volta a ottenere l’immobile donato o il controvalore in denaro.

Il terzo, fino a prima della riforma in parola, rischiava quindi di dover restituire l’immobile acquistato dal donatario o di pagare l’equivalente in denaro con la conseguenza che spesso la rivendita di un immobile ricevuto per donazione creava non solo una certa apprensione nell’acquirente ma anche un vero e proprio ostacolo alla concessione dei mutui da parte degli Istituti Bancari chiamati a finanziare l’acquisto, per il rischio di perdere la garanzia in caso di soccombenza rispetto all’azione di restituzione.  Infatti la legge, prima della riforma, prevedeva che gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione fossero liberati da ogni peso o ipoteca, con conseguente pregiudizio delle ragioni dell’Istituto di credito finanziatore.

La modifica normativa introdotta dalla riforma in esame impedisce che i legittimari possano rivalersi nei confronti del terzo acquirente dell’immobile donato, ferma restando che possono sempre promuovere l’azione di riduzione contro il donatario stesso, volta ad ottenere una reintegrazione in denaro per un valore pari a quello necessario ad integrare la quota di legittima.

L’articolo 563 c.c., nella sua attuale formulazione prevede quanto segue: «La riduzione della donazione, salvo il disposto del numero uno del primo comma dell’art. 2652, non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati, fermo l’obbligo del donatario medesimo di compensare in denaro i legittimari nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata».

La riforma opera inoltre un’altra importante modifica: se da un lato si prevede che l’azione di riduzione non possa pregiudicare il terzo acquirente dell’immobile donato, dall’altro si prevede che l’eventuale acquirente a titolo gratuito del donatario, quindi il terzo che a sua volta abbia ricevuto il bene per donazione o comunque senza corrispettivo, sia obbligato, nell’ipotesi in cui il donatario non assolva l’obbligo di reintegrare in denaro la legittima, “a compensare in denaro il legittimario, per integrare la sua quota di legittima, nei limiti del vantaggio da lui conseguito”.

A seguito della riforma, quindi, andrà sempre distinto il terzo che acquista a titolo oneroso dal donatario, dal terzo che acquista dal donatario a titolo gratuito, quindi che acquisti a sua volta per donazione.

L’azione di riduzione e l’azione di restituzione contro l’erede, il legatario o loro aventi causa

Tutto quanto sopra visto vale per il terzo che abbia acquistato a titolo oneroso (es compravendita) un immobile dal donatario, rispetto al quale la riforma ha previsto che fa sempre salvi i suoi diritti e non rischia di dover restituire l’immobile o pagarne il controvalore.

Vediamo invece cosa succede qualora il defunto abbia lasciato un testamento che, attribuendo un immobile ad un soggetto, a titolo di eredità o di legato, abbia leso la quota di legittima spettanti ai legittimari.

In questo caso, infatti, il legittimario può agire nei confronti dell’erede o del legatario con l’“azione di riduzione”; qualora vinca la causa, l’erede o il legatario, dovranno integrare la quota di legittima ad esso spettante, ma qualora questi siano insolventi e nel frattempo abbiano venduto l’immobile ricevuto in eredità o a titolo di legato, i legittimari potranno ancora agire contro il terzo con l’“azione di restituzione” finalizzata a vedere reintegrata la legittima o con la restituzione del bene o con il pagamento dell’equivalente in denaro.

Il terzo fa salvi i suoi diritti solo decorsi 3 anni dall’apertura della successione (data della morte) sempre che il suo acquisto sia trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda giudiziale.
L’articolo 2652 n.8 del c.c. prevede ora che il terzo acquirente fa salvi i propri diritti se l’azione di riduzione delle disposizioni testamentarie per lesione di legittima viene trascritta oltre i 3 anni (e non più 10 anni) dalla trascrizione dell’atto di acquisto del terzo.
Se il terzo acquista dopo la trascrizione della domanda giudiziale, ovviamente, acquista sempre a suo rischio e pericolo, anche se va detto che è difficile che un Notaio riceva un atto di compravendita in presenza di una trascrizione di domanda giudiziale che rappresenta una formalità pregiudizievole.

La riforma ha quindi diminuito da 10 a 3 anni il termine “di rischio” per l’acquirente che acquisti dall’erede o dal legatario un immobile oggetto di una disposizione testamentaria che si scopra essere lesiva della quota di legittima.

Un’ultima annotazione: la riforma dell’azione di riduzione riguarda tutti i tipi di beni oggetto di donazione, quindi non solo gli immobili, ma anche i beni mobili registrati iscritti in pubblici registri (es autoveicoli, motoveicoli, aeromobili, navi) e i beni mobili non iscritti in pubblici registri (si pensi a quadri di valore o gioielli).

La sorte dei pesi e delle ipoteche iscritte sui beni donati

Una delle principali novità della riforma riguarda la sorte dei c.d. “pesi” (es vincoli derivanti da atti d’obbligo, convenzioni edilizie, sequestri o pignoramenti) e delle ipoteche iscritte sugli immobili donati qualora il legittimario che agisce contro il donatario con l’azione di riduzione e restituzione, riceva la restituzione dell’immobile oggetto della donazione lesiva.

La riforma prevede ora che il bene restituito resti gravato dai pesi e dalle ipoteche costituiti dal donatario. A fronte della diminuzione del valore dell’immobile gravato, il donatario sarà tenuto a compensare in denaro il legittimario nei limiti necessari a reintegrare la quota di legittima.

Il legittimario che, per effetto dell’azione di restituzione, riceva un immobile gravato da un’ipoteca iscritta dal donatario a garanzia di un mutuo ipotecario, non essendo tenuto al pagamento personalmente, potrà avvalersi delle facoltà previste dall’articolo 2858 c.c. che dispone

“Il terzo acquirente dei beni ipotecati, che ha trascritto il suo titolo di acquisto e non è personalmente obbligato, se non preferisce pagare i creditori iscritti, può rilasciare i beni stessi ovvero liberarli dalle ipoteche, osservando le norme contenute nella sezione XII di questo capo. In mancanza, l’espropriazione segue contro di lui secondo le forme prescritte dal codice di procedura civile”

La norma novellata si applica solo per il futuro o anche per le successioni precedenti all’entrata in vigore della legge?

La legge, nel testo per ora approvato, stabilisce che la nuova disciplina dell’azione di riduzione si applica “alle successioni aperte dopo la data di entrata in vigore della presente legge”, cioè alle successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025.

Quindi, se al 18 dicembre 2025, il soggetto che ha fatto la donazione in vita o il testatore non è ancora deceduto, si applicherà sicuramente la nuova normativa.

Per le successioni aperte prima dell’entrata in vigore della legge (anche rispetto alle donazioni fatte in vita dal defunto) l’azione di restituzione contro il terzo acquirente, potrà ancora esperirsi ma limitatamente a questi casi:

1. se la domanda di riduzione è stata notificata e trascritta prima del 18 dicembre 2025, data di entrata in vigore della nuova normativa;
2. se la domanda di riduzione viene notificata e trascritta entro sei mesi dall’entrata in vigore della nuova normativa e quindi entro il 18 giugno 2026;
3. se viene notificato e trascritto, entro sei mesi dall’entrata in vigore della nuova normativa, nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa un atto stragiudiziale di “opposizione alla donazione” (è l’atto con cui si interrompeva il termine dei 20 anni che faceva salvi i diritti dei terzi)

Questo significa che qualora la domanda di riduzione sia stata notificata e trascritta decorsi 6 mesi dalla entrata in vigore della nuova normativa, non troverà più applicazione la normativa precedente e quindi l’azione di riduzione potrà essere esperita solo nei confronti del donatario per chiedere l’integrazione economica della quota di legittima ma non sarà possibile proporre l’azione di restituzione del bene contro il terzo acquirente che abbia nel frattempo acquistato il bene dal donatario.